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泰国购房小贴士:泰国房地产投资路径

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曼谷,湄南河三角洲入海口旁的国际大都市,气候湿热,年平均气温在27.5℃。由于旅游业发达,且汇聚了各种神秘的东方文化,曼谷的房地产市场近几年来快速增长。

事实上,近几年间,曼谷和其他泰国的城市,已渐渐成为各路资本角逐的“圣地”,李先生是泰国当地一家旅行社的导游,以前,他的工作多是引领内地游客参观各个旅游景点,如今,他还带团去浏览泰国当地的公寓和别墅。

距离中国仅三个小时行程的泰国,正在成为走出国门的“中国大叔”们的选择,此前,马来西亚、新加坡几乎是这些富裕起来的中国人在东南亚屈指可数的选择。

不过,投资泰国有一个绕不过的法律高地,外国人在泰国只能购买公寓,至于别墅,外国人只能获得最长期限为30年的租约,当然,外国人也同样无法获得泰国别墅的土地产权。

曼谷中心区公寓年回报率5%,每平米售价超2万

6月6日,曼谷一家地产中介的王先生匆匆给中国客户打去电话,推介一座在湄南河边的顶级公寓:“这套比市场价低出600万泰铢(折合人民币120万元),又是绝版地段。”

这套公寓位于湄南河边,在曼谷香格里拉酒店河对岸,并非泰国最繁华地段。两卧室、130平方米,售价1690万泰铢(折合人民币约339万元),均价约2.6万元/平方米。这个价格,与深圳福田区中档公寓的房价相当。

“曼谷最热门的地段的价格,都是2万元人民币/平方米起价。最旺盛的商业区,集中在Sathorn(沙吞)、Silom(是隆)、Sukhumvit(素昆逸)、Rachada(拉查达)几个区域,这里也是曼谷最适合进行投资性购房的区域。”王先生说。

Sathorn(沙吞)处于曼谷中心地段,聚集了不少跨国公司以及各国大使馆的办公室,其周边公寓价格在2万元/平方米出头。

Silom(是隆)是曼谷有名的商业区。今年光线传媒(38.100,0.77,2.06%)投资拍摄了电影《泰囧》,取景于泰国,主角们入驻的酒店正是位于Silom(是隆)商业区的曼谷艾美酒店。Silom(是隆)的帕蓬夜市,也是著名的红灯区。Silom(是隆)开发比较充分,空置房相对其他区域并不多,多数为中小户型公寓,整套价格在100万元左右,均价也在2万元/平方米出头。

Sukhumvit(素昆逸)的房价跨度相对较大,也是公寓、别墅聚集地,个别公寓甚至可以提供1.7万元/平方米甚至更低的价格。“如果对户型要求比较高,找大房子,这个区域是最多的。”

Rachada(拉查达)是曼谷新兴商业圈,也有不少高级酒店公寓,房价在四个区域中最低。

另外,曼谷中心区的写字楼出租价格多在每月每平方米500泰铢至750泰铢之间,折合人民币100元至150元,也与深圳非中心豪华地段写字楼的价格相当。

曼谷的规划似水波状,最中心的是大皇宫、寺庙以及部分官方建筑。第一外圈是商业区,第二外圈是住宅区,第三外圈是贫民窟。商业圈中,最繁华的几个地段,包括挽叻区的是隆路、王家田广场、施乐姆街、唐人街等。

“中国人在曼谷所购置的房产,可以出租。年租金在房价的5%至6%。”前述曼谷地产中介王先生回应,“一般一套100万元人民币的别墅,装备齐全。出租时,可每月收取1万元左右的租金,年回报也有6%了。10年左右可以收回本金。”

记者了解到,一套在Sukhumvit(素昆逸)售价350万元泰铢(折合人民币70万元)的公寓,出租后,每月可以获得1.75万泰铢的租金收入。一年租金折合人民币4万多元,年投资回报率为6%。

房地产市场增速近两年放缓

2000年至2010年,曼谷黄金地段的公寓价格以每平方米6万泰铢到11万泰铢的速度增长。之前几年,泰国房地产价格以每年10%左右的速度增长。

根据泰国央行公布的数据,由于国内经济增幅加快和消费者信心增强,2010年曼谷及周边地区的房产交易量从2009年的16.1万套增长至17.8万套,新建成并注册的房屋从9.5万套增至10.5万套,为此央行还提高了房地产建设贷款额度上限的比率。

这也吸引了国内地产开发商前往曼谷淘金。2012年底,国内地产公司绿地集团在泰国曼谷、芭提雅分别开发了两处房地产项目。绿地集团高层曾向媒体表示,在曼谷和芭提雅这两个旅游城市投资建设酒店式公寓,是考虑到泰国有大量中国游客,市场需求旺盛。

泰国房地产公司某人士曾表示,2013年泰国房价将上调5%至10%,公寓价格将随着土地价格上涨而快速上调,曼谷捷运沿线公寓住宅项目销量明显增加。此外,在2015年成立的东盟经济共同体,将吸引大批投资商到泰国投资房地产业,推动泰国房地产市场需求增长。

不过,近两年来,泰国房地产市场正面临减速和调整,曼谷房地产市场的增长速度也不及其他区域。曼谷的新注册公寓数量增长速度,也慢于北榄府、巴吞他尼府、暖武里府、龙仔厝府等地区,近两、三年来,泰国外府土地价格涨幅均超过曼谷。

“今年与去年房地产市场交易相比,热度降温,但是从总体看还在持续增长。”泰国房地产投资顾问说。

外国购房者的法律瓶颈:49%的产权限制

与东南亚其他地区的房地产投资不同,海外人士在泰国购房,面临产权限制。“你可以买一栋楼里的很多间公寓,但是不能买一栋楼的产权。”前述曼谷地产中介说。

按照泰国《公寓法》规定,外国人可以在泰国购买公寓,但该公寓所有外国人购买的面积合计不得超过整栋公寓总面的49%。”外籍公民最多只能拥有一栋公寓49%的产权。外籍人士需要提供将购房款自海外转账至泰国国内银行的凭证,并有银行开具的证明。因而,外籍公民想要获得房屋产权,需要与泰国公民“合作投资”。

但是,由于这种“合伙”的形式存在风险,目前采用与泰国公民合伙购房的案例并不普遍。更多去泰国投资的外籍人士,选择租用长期产权的方式,获得房屋使用权。

按照泰国政府规定,外籍人士可以租用泰国房产30年。到时限后,可以到泰国土地管理部门延长30年使用期。期间,房屋使用权可以转让。

另外,外籍人士可以在泰国注册公司,并通过将房产登记到公司名下的方式,实现对泰国房产的持有。但是,在泰国注册公司,同样要受到49%的比例限制。据泰国《土地法》规定,外国人在泰国设立的公司,泰方持股至少达到51%,即外籍公民持股不得超过49%。

投资移民门槛:1000万

相比“合伙”、“租用”、“开公司”,更彻底的是进行移民投资。

记者查阅泰国官方发布的移民细则获悉,外籍人士可以通过投资,获得泰国居住许可证。外籍人士在泰国至少投资4000万泰铢(折合802万元人民币)并持有该投资至少5年。外籍人士的投资,可以购买泰国政府或国债、房地产共同基金单位,或投资促进委员会鼓励的其他投资。

经过泰国内务部批准后,满足投资条件的外籍人士可以购买用于居住,且面积不超过1莱(折合1600平方米)的土地。另外规定,购买的土地必须位于曼谷、芭提雅或其他市区的居住区域,在购买后的两年内用于居住。

但是,相比起马来西亚,移民泰国可能存在部分不便。“扭扭捏捏”的泰文,对不少中国游客来说,已经是一个头疼的问题。

过户手续一个月内可完成

在曼谷购房,通常一两个月可以完成购房手续。泰国购买房产的流程包括:看房、签合同交付订金、汇款、到银行开具汇款证明和支票、购房人带上护照及银行汇款证明和支票到土地厅办理过户。

一般而言,外国人在看中曼谷房产,并洽谈好价格后,可以聘请律师介入,帮助完成合同等一系列手续。“签署合同后,一般首期支付房款的10%,当作押金。”前述曼谷房产中介说,“如果到时候后悔,这笔支付金是不予退还的。”

在泰国购房,需要缴纳一些税费,包括过户费2%,特种商业税3.3%,印花税0.5%,并依据房产及持有人的情况缴纳个人所得税。值得一提的是,对于业主持有房产超过5年,或业务户口落在房产上超过1年的,可以免去特种商业税。

总的过户费用约在6%,最终费率约在4%。在泰国,这项总费用通常由双方平摊支付。“一般,中介费都是由卖方负担。”前述地产中介说。另外,按照泰国新的土地税法,土地减税措施在2013年3月到期。按照新法律,住宅必须交纳税捐,居民必须缴税0.01%-0.5%,细分为3个税项:第一,一般建筑物及土地税,征收不超过税基的0.5%;第二,没有用于经营的商业住房,缴纳不超过税基的0.1%;第三,农业用途的土地税,不超过税基的0.05%。外国人在泰国购房可以申请贷款,但必须满足资格,即有工作证或永久居留证,需要提供公司在职声明,相关公司的营业执照或结婚证明。且申请人年龄加贷款期限不得超过60周岁。

 

 

 

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